|
 |
 |
 |
 |
 |
РУБРИКА "Некопеечное дело" Доходный дом
 Многоквартирный дом может быть не только причиной постоянных расходов жильцов, но и приносить прибыль. Источником дополнительных поступлений может стать практически любая часть здания – стена, лифт, подъезд, крыша и подвал. Правда, в отличие от практики зарубежных стран, этот сегмент жилищного хозяйства еще не обрел цивилизованных форм. Не зная реальных цен, жильцы требуют комплексного капремонта на мизерную арендную плату от рекламных щитов в подъездах и лифтах, управляющие компании заключают договоры без согласия собственников, в то же время не до конца используя потенциальные возможности дома.
Рекламный фасад
Наиболее очевидный способ заработать деньги на использовании дома – отдать стены и фасад под размещение рекламы. Речь идет не только о широкоформатных брандмауэрах, но и небольших настенных баннерах и панно. Только в Советском районе Уфы, по данным управляющих компаний, наружная реклама размещена на 49 домах, а в целом по городу их счет может идти на сотни.
У рекламы на зданиях есть целый ряд преимуществ. Прежде всего, цена. Отдельно стоящий рекламный щит - весьма сложная конструкция, требующая многочисленных согласований, разработки проекта, немалых расходов на изготовление и монтаж. Плюс такой носитель могут обязать демонтировать или передвинуть по решению муниципальных властей, например, в связи с расширением дороги. На здании в качестве кронштейна выступает стена, а значит, рекламное агентство практически не несет дополнительных расходов и может в любой момент безболезненно для себя убрать баннер.
Второе немаловажное преимущество – размер. Если стандартный придорожный билборд имеет площадь три на шесть метров, то площадь настенного брандмауэра зависит лишь от размеров стены, хотя большинство предложений на уфимском рынке имеет максимальный формат 6 на 25-30 метров.
Стоимость аренды поверхности фасадов стен в Уфе также весьма демократична. За размещение рекламы на торце десятиэтажки по улице Комсомольской в районе ТРК «Семья» управляющая компания получает 36,5 тысячи рублей в год. Фасад хорошо просматриваемой 12-этажки по проспекту Октября, напротив остановки «Спортивная», сдается сразу под несколько рекламных носителей на общую сумму 86 тысяч рублей в год. Но таких удачно расположенных домов в городе единицы, а сумма среднего годового контракта с управляющей компанией обычно не превышает 10-20 тысяч рублей.
В целом, доходы от сдачи под рекламу фасадов и стен относительно невелики. Например, все ЖЭУ Советского района, считающегося одним из самых перспективных для размещения настенных брандмауэров, заработали всего 792 тысячи рублей в год. Для сравнения: комплексный капремонт одного многоквартирного дома стоит в Уфе около 10-15 миллионов рублей.
Подъездные деньги
Первая INDOOR-реклама (дословно реклама в помещениях) в виде небольших настенных плакатов появилась еще в советские времена и носила чисто социальный характер, призывая жителей беречь свой двор и подъезд. Ситуация изменилась с переходом к рынку. В начале двухтысячных годов в уфимских подъездах и лифтах начали появляться первые стенды с платными объявлениями, а в 2003 году на оказании таких услуг специализировалось уже три агентства. Расцвет INDOOR-рекламы в сегменте жилья пришелся на последние несколько лет – число операторов резко возросло, наиболее крупные из них имеют около 1-2 тысяч стендов, а красочная реклама есть практически во всех многоквартирных домах.
В качестве конкурентных преимуществ INDOOR-носителей называется отсутствие ограничений по аудитории – все горожане ежедневно заходят в подъезд и пользуются лифтом, благодаря чему такую рекламу сложно не заметить. По данным маркетинговых исследований, для осознанного запоминания рекламной информации хватает семи дней, за которые среднестатистический житель увидит стенд минимум 14 раз.
Пока этот бизнес отличает относительная легкость вхождения. Стандартный подъездно-лифтовый антивандальный стенд размером 60 на 80 сантиметров со «стеклом» из небьющегося и негорючего поликарбоната стоит около тысячи рублей. Плата за аренду места в лифтах жилых домов центральных районов Уфы колеблется в пределах 400-500 рублей в год, подъездах – около 600. Именно этим, а также востребованностью INDOOR-рекламы можно объяснить приход на рынок новых игроков, которым явно становится тесно. В прошлом году в Уфе имели место случаи, когда одна из компаний пыталась «подвинуть» конкурентов, воруя чужие рекламные стенды в лифтах.
В перспективе все более жесткая конкуренция может спровоцировать рост стоимости аренды мест под носители. Здесь работает элементарный закон экономики. Если управляющая компания получит сразу несколько предложений от конкурирующих фирм, она выберет вариант с наибольшей арендной платой, а это в свою очередь может повлечь за собой общий рост цен.
Что касается внедрения новых форм рекламных носителей, то здесь операторы склонны к консерватизму – устанавливать в подъездах плазменные панели или иные креативные новшества весьма накладно, к тому же нет никакой гарантии, что дорогое оборудование не пострадает от рук хулиганов. Словом, основой INDOOR-рекламы в уфимских подъездах и лифтах еще долго будет антивандальный стенд.
Верх и низ
Источником дополнительных доходов могут быть не только стены, но крыша и подвал. Хотя шанс сдать подвальное помещение под склад или магазин есть практически в каждом доме, наибольшим спросом пользуются дома вдоль и недалеко от «красных» линий. Для начала жильцам или уполномоченной управляющей компании необходимо уточнить принадлежность подвального помещения – если в советские годы дом принадлежал предприятию или организации, оно может быть оформлено в собственность бывшего владельца. В роли собственника может выступать и муниципалитет. Крайне важно уточнить у специалистов возможность использования подвального этажа в коммерческих целях – при реконструкции для увеличения высоты потолков новый владелец нередко вынимает дополнительный грунт, а это может привести к осадке фундамента и трещинам несущих стен.
Что касается возможных доходов, то судя по муниципальным торгам, средняя цена продажи подвала в зависимости от района и состояния колеблется в пределах от 7 до 15 тысяч рублей за квадратный метр, годовой аренды - от 1 до 3 тысяч. Столь небольшие суммы объясняются спецификой помещений – владельцам и арендаторам придется мириться с отсутствием естественного света, соседством коммуникаций, низкими потолками и прочими неудобствами. Плюс приведение подвала в порядок во многих случаях требует немалых сил и средств.
Крыша и технический чердачный этаж интересны, прежде всего, для размещения базовых станций сотовой связи (БС), поэтому данный вариант касается высоток не ниже 9 этажей. Обычно одна станция действует примерно в радиусе километра, в Уфе работает несколько конкурирующих сотовых операторов, в связи с чем наличие оборудования на крышах - явление нередкое. Только в Советском районе столицы базовые станции установлены не менее чем на 14 жилых зданиях, причем за аренду крыши и чердака связисты платят немалые деньги. В центре Уфы размер арендной платы колеблется в пределах 60-70 тысяч рублей в год, а за крышу одного из домов по проспекту Октября сотовая компания ежегодно платит сразу 180 тысяч рублей.
Основная проблема сдачи крыш под станции сотовой связи связана с фобией жильцов, опасающихся вредного воздействия радиоизлучения. В Уфе то и дело случаются скандалы, когда жители связывают с базовыми станциями все болезни и добиваются демонтажа оборудования – последний такой случай имел место в Инорсе в ноябре прошлого года. Причем беспокойство только растет – если в 2011 году по всей Башкирии поступило 11 обращений в Роспотребнадзор, связанных с работой БС, то за 10 месяцев 2012 года – уже 43. Правда, за два последних года ни одна из проведенных плановых и внеплановых проверок не выявила превышения гигиенических нормативов по излучению.
Точных данных о возможном вреде работы станций сотовой связи нет, но большинство специалистов говорит об их безопасности. По крайней мере, в Европе, Японии и США, где используется оборудование, в целом аналогичное применяемому в России, базовые станции спокойно устанавливают на крышах жилых домов. К тому же в нашей стране действуют жесткие требования к размещению таких устройств. Место их установки и вся проектная документация с обязательным указанием мощности, частоты и направленности радиоизлучения согласуются в Роспотребнадзоре. Эти условия соответствуют общемировым и в целом соблюдаются.
В ходе проверок по жалобам населения нередко выясняется, что повышенный электромагнитный фон в квартирах создают не станции сотовой связи, а микроволновки и дефектная бытовая техника. Связисты приводят немало примеров, когда жильцы связывали плохое самочувствие с «работой» еще не подключенных антенн. Но в любом случае решение о присутствии на крыше антенн сотовых станций - за большинством собственников дома, пусть даже оно продиктовано банальной радиофобией.
Перестроечный вариант
Наиболее радикальный способ получения дополнительных доходов или комплексной модернизации дома «за чужой счет» – реконструкция с надстройкой дополнительных этажей. Этот вариант касается прежде всего добротных двух-трехэтажных кирпичных домов и четырех-пятиэтажных «хрущевок».
В принципе, инициатором работ могут выступить собственники или уполномоченная управляющая компания. Они могут самостоятельно получить необходимые согласования, заказать разработку проекта и нанять подрядчика. На деле жильцы и УК обычно занимают пассивную позицию, а с предложением реконструкции выступает сторонний инвестор. В этом случае жильцы получают бесплатный комплексный капремонт и модернизацию дома, а в некоторых вариантах договора - дополнительные квадратные метры в пристроенных площадях или новых лоджиях. Инвестор в свою очередь становится владельцем недвижимости надстроенных этажей, продав которую покрывает расходы и получает свой процент прибыли.
Первый удачный проект реконструкции многоквартирных домов с надстройкой дополнительных этажей был реализован в Уфе в 2001 году. Тогда ГУП «Башжилкоммунпроект» перестроил две кирпичные двухэтажки по улице Добролетной. Между двумя рядом стоящими домами делалась вставка, а сверху надстраивались два дополнительных этажа.
Первый опыт дал обнадеживающие результаты. Прежде всего инвесторы сэкономили на инженерных сетях. Хотя площадь квартир возросла почти в два с половиной раза, благодаря новым окнам и утеплению потребление тепла упало на четверть. Отсутствие расходов на аренду земли и подвод инженерных сетей сказалось на себестоимости квадратного метра в надстроенных и пристроенных квартирах. В ценах 2001 года она составила 4,7 тысячи рублей, при том что рыночная цена находилась на уровне 10 тысяч рублей за «квадрат». Рентабельность проекта составила около 50 процентов - весьма неплохой показатель для строительной отрасли. Что касается жильцов, то в качестве бесплатного бонуса они получили фактически новые квартиры и дополнительные площади на пристроенных лоджиях.
В 2005-2007 годах в Уфе была модернизирована панельная пятиэтажка в районе остановки «Госцирк», на которую было надстроено два этажа. Подрядчиком выступила чешская фирма «Брно», имеющая богатый опыт возведения подобных надстроек у себя на родине, инвестором - чешская же компания «Mostarez». В ходе реконструкции пятиэтажка получила два дополнительных этажа, где расположились 16
двухуровневых двух- и трёхкомнатных квартир. Во всех квартирах «хрущевки» были бесплатно заменены окна, балконные двери, отремонтированы канализация, стояки горячей и холодной воды, установлены счетчики. Наружные стены утеплили слоем пенополистирола, что позволило экономить до 70 процентов тепла и не подключать дополнительную мощность. Правда, работы сильно растянулись, а чешский инвестор уехал на родину, так и не осуществив планы реконструкции еще двух расположенных рядом панельных пятиэтажек.
Человеческий фактор
В последние годы в Уфе рассматривалось несколько концепций реконструкции «хрущевок» с надстройкой дополнительных этажей. По заказу компании «МашТехСтрой» проектная мастерская Леонида Дубинского разработала наиболее радикальный вариант превращения пятиэтажного дома в девятиэтажный. Причем, по словам архитекторов, технически этот проект вполне осуществим.
- Дополнительные этажи будут опираться не на существующие фундамент и стены, а на специальные поддерживающие колонны, - говорит Леонид Дубинский. - Хотя площадь здания возрастет с 2,5 до 6 тысяч квадратных метров, это не отразится на его прочности. К каждому подъезду будут пристроены внешние лифтовые шахты. В процессе реконструкции будет произведен комплексный капремонт существующего строения с заменой окон, инженерных коммуникаций и утеплением стен.
По расчетам инвестора, реализация жилья на надстроенных этажах позволит покрыть все расходы и сделает проект прибыльным. Жители бывших пятиэтажек получат полностью реконструированный дом и несколько дополнительных квадратных метров на новых лоджиях.
Нужно сказать, что несмотря на отдельные удачные примеры реконструкции домов с надстройкой дополнительных этажей, в отличие от имевших по сути те же «хрущевки» бывшей ГДР и Восточной Европы, в нашей стране этот процесс не носит сколь-нибудь массовый характер. К примеру, Уфа стала единственным в России городом-миллионником, где пятиэтажную «хрущевку» удалось надстроить на два этажа. В столицах других регионов, а также в Москве и Санкт-Петербурге надстраивался только один этаж. По словам экспертов, основными препятствиями на пути массовой реконструкции являются особенности российского Жилищного кодекса и новые нормы проектирования и строительства жилых домов.
«Хрущевки» строились полвека назад, по совершенно другим стандартам, в случае реконструкции инвесторам придется учитывать современные нормативы по естественной освещенности квартир, планировке дворов и решать вопрос создания дополнительных парковочных мест. По оценке Леонида Дубинского, с учетом всех нормативов, к реконструкции с надстройкой дополнительных этажей подходит всего около 10 процентов уфимских «хрущевок».
Но главная сложность заключается в федеральном Жилищном кодексе. На любую перестройку многоквартирного дома инвестор должен получить стопроцентное согласие всех его жильцов - отрицательная позиция даже одного собственника может поставить на проекте крест. И, как показывает практика, почти в каждом доме найдутся жильцы, выступающие категорически против любой реконструкции, даже на условиях полной модернизации дома и получения бесплатных квадратных метров в пристроенных площадях.
Сдвинуть вопрос с мертвой точки можно путем внесения изменений в Жилищный кодекс, снижающих планку обязательного согласования со 100 процентов, к примеру, до 90-95 процентов собственников квартир. Но такие поправки пока даже не рассматривались.
Алексей ФАТЫХОВ |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
