Привлекательная география Уфы, где большая часть городской застройки расположена на полуострове с большим перепадом высот, а некоторые районы - в низменных, часто затапливаемых территориях, делает город весьма сложным с точки зрения жилого и делового строительства. Тем не менее столица республики, которая вскоре должна получить обновленный Генплан на период до 2040 года, продолжает активно развиваться и застраиваться. Каковы перспективы пока не освоенных районов?

В ближайшее время в Уфе завершится, пожалуй, самый масштабный инфраструктурный проект в истории города – реконструкция набережной реки Белой. Эту набережную часто называют уфимским фасадом, из-за ее расположения на главном въезде в столицу республики. Однако если речной фасад сегодня благоустроен, то расположенный выше так называемый Южный склон Уфимского полуострова, больше известный под старинным названием Архиерейка и отлично просматривающийся при въезде в Уфу, навряд ли вызовет положительные эмоции у гостей. Имидж современного города-миллионника портит застройка склона хаотично расположенными частными домами, многие из которых относят к категории ветхих и аварийных. 

Идеи сноса частного сектора, благоустройства и застройки Южного склона появились еще в 1970-х. Однако реализовать этот план мешал сложный ландшафт с резким перепадом высот и проблемным грунтом. 

В 2013 году было заявлено о разработке проекта реконструкции и благоустройства Южного склона на территории, ограниченной улицами Водопроводной, Пятигорской, Гафури, Заки Валиди и рекой Белой. Изначально заявлялось о строительстве на проектируемой территории 250 тысяч квадратных метров жилой и 250 тысяч «квадратов» общественно-деловой недвижимости. Также планировалось создание новых транспортных путей к оторванной от центра территории Архиерейки и дороги, связывающей набережную Белой с верхней частью Уфимского полуострова. Итоговые публичные слушания по проекту состоялись в сентябре 2014 года. Последний вариант содержал более скромные, по сравнению с заявленными изначально, объемы жилой и деловой застройки. Так, на территории Южного склона планировалось возвести всего 55 тысяч квадратных метров торгово-офисной и общественной недвижимости. Количество запланированного к постройке жилья уменьшалось с изначальных 250 до 143 тысяч «квадратов». Высотность зданий была определена относительно небольшой, а размещать их планировалось по ярусной схеме. При этом в проект вошла весьма обширная рекреационная зона, а вопрос транспортной доступности решался путем создания новой дороги, проходящей примерно по центру берегового склона с выходом на его вершину и далее – в исторический центр Уфы. Население района Архиерейки должно возрасти с 2,4 до 6,3 тысяч человек. 

Наиболее сложная часть проекта – расселение 192 частных домов. Его стоимость оценивалась в сумму от 1,5 до 3 миллиардов рублей. В итоге на Южном склоне было расселено несколько частных домов, однако строительные работы так и не начались. 

Проблемный склон 

Причина, по которой Южный склон до сих пор не осваивается застройщиками, очевидна даже не специалистам. Основная проблема - сочетание большого объема сноса частного сектора и сложной географии места, накладывающей жесткие рамки на проектирование. Для того чтобы окупить затраты и получить прибыль, инвестору нужно построить большой объем недвижимости, что очень сложно сделать, поскольку само место накладывает ограничение на число жилых и коммерческих объектов и их высоту. 

Тем не менее вопрос Южного склона, а по сути сохранившейся в почти неизменном виде старинной Архиерейки, рано или поздно придется решать. Речь идет не только о визуальном восприятии наиболее заметной части Уфы, но и условиях жизни в частном секторе, где из-за крутых и узких дорог часто не может проехать ни скорая помощь, ни пожарный автомобиль, а люди вынуждены ежедневно совершать пешие восхождения. 

С учетом скорого завершения реконструкции бельской набережной, следующим глобальным городским проектом может стать преображение Архиерейки. Ветхий частный сектор может быть расселен за счет бюджетных средств, что позволит освободить площадку для создания рекреационной зоны, которая будет интегрирована с обновленной набережной Белой. Затраты можно частично отбить путем продажи некоторых площадок под жилую и деловую недвижимость премиум-класса. С учетом видовых характеристик, такую недвижимость будут покупать даже при очень высокой стоимости квадратного метра. Архитекторы уже разработали несколько концептуальных проектов, где смотровые площадки и прогулочные зоны сочетаются с застройкой малой и средней этажности. Однако столь серьезный проект как реконструкция Южного склона невозможен без организационного и финансового участия городских и региональных властей, а с учетом наступившего кризиса, его начало, скорее всего, может затянуться. 

Цена подъема 

Другой очень сложный для застройки район Уфы находится совсем рядом с Южным склоном. Речь идет о микрорайоне Нижегородка, который  представляет собой расположенный на площади 800 гектаров обширный массив частного сектора с населением около 15 тысяч человек. При этом попыток комплексного строительства здесь многоэтажных жилых домов не предпринималось ни в советские годы, ни в более поздний период. Основные причины сложившейся ситуации были озвучены на прошедших несколько лет назад публичных слушаниях по перспективам развития Нижегородки. Согласно данным, представленным Глав-архитектурой Уфы, основной фактор, мешающий застройке данной территории высотными домами, – плохие грунты с наличием обширных карстов 2-й категории и расположение в регулярно затапливаемой во время паводков низменной пойме реки Белой. Территория микрорайона находится на отметке 87-91 метр над уровнем моря, однако каждые десять лет в период весеннего половодья Белая поднимается на отметку 90,4-90,7 метра, а раз в 100 лет уровень реки доходит до 92 метров, и жилой массив практически полностью скрывается под водой. Для решения этой проблемы планировщики предлагают с помощью подсыпки грунта поднять Нижегородку до отметки 92 метра над уровнем моря. В общей сложности на это потребуется не менее 11 миллионов кубических метров земли и песка. Кроме того, вдоль берега Белой необходимо возвести противопаводковую дамбу высотой не ниже 6 метров и общей длиной 9 километров. Своя дамба длиной три километра нужна и вдоль озера Долгое, которое из-за сезонного повышения грунтовых вод также нередко выходит из берегов и может подтапливать новостройки. 

Дело далекого будущего 

Как было отмечено экспертами, проект застройки Нижегородки с точки зрения затрат на инженерную подготовку площадки в случае реализации может стать самым дорогим в истории города, значительно превысив аналогичные затраты в Сипайлово. Так, сипайловская противопаводковая дамба, строившаяся в 2007 – 2014 годах, при длине около 5 километров обошлась бюджету более чем в миллиард рублей. В Нижегородке такое сооружение должно быть почти в два раза длиннее, плюс нужно будет укреплять три километра берегов озера Долгое. Очень остро стоит вопрос создания новых транспортных путей, связывающих микрорайон с историческим центром города, Демой, Затоном и Забельем, - для обеспечения этих транспортных связей Генпланом предполагается строительство нескольких путепроводов и сразу трех новых автомобильных мостов. Также в микрорайоне имеет место дефицит нормальных дорог, социальных объектов, школ и детских садов, а обеспеченность поликлиниками не превышает и половины положенного по нормативам. Ситуация в целом не изменилась на сегодняшний день, и эти проблемы, в случае реализации плана комплексной застройки, придется решать властям и инвесторам. 

По словам экспертов, не исключено, что в предложенном виде проект застройки Нижегородки не будет реализован вообще. Если огромная насыпная площадка, на которой стоит Сипайлово, создавалась еще в советские годы, когда строительный сектор не испытывал проблем с получением бюджетного финансирования, то сейчас любой архитектурный проект учитывает буквально каждую потраченную копейку. Строительный бизнес навряд ли будет вкладывать средства в дорогостоящую подсыпку грунта на площади почти в 800 гектаров, а город не сможет изыскать необходимое количество средств. Кроме того, в отличие от Сипайлово, которое строилось практически в чистом поле с минимальным объемом сноса, Нижегородка имеет несколько промышленных предприятий и очень плотно застроена малоэтажным жильем – согласно проекту перспективного развития микрорайона под снос должно попасть около четверти миллиона квадратных метров частных домов. Из них около 150 тысяч кв. м расположено в санитарно-защитных зонах, что налагает дополнительные ограничения на новое строительство. 

Ошибочный приоритет 

В конце 1980-х - начале 90-х годов ленинградские планировщики, составлявшие Генплан развития города, видели будущее Уфы в активной застройке многоэтажками территории Зауфимья. Для обеспечения его транспортной доступности был спроектирован Восточный выезд от проспекта Салавата Юлаева до федеральной трассы М-5, который начал возводиться в 1992 году, но вскоре стал долгостроем. И хотя работы по достройке транспортного объекта возобновились в этом году, сейчас Зауфимье рассматривается, прежде всего, как перспективный район для развития частного сектора, где планируется возвести около 2,5 миллиона квадратных метров малоэтажных домов. 

Помимо проблем с транспортной доступностью, на это повлиял комплекс других весьма весомых причин. Согласно действующему Генплану и уже разработанным проектам планировок, в ближайшей перспективе основное жилое строительство будет идти в границах Уфимского полуострова за счет сноса частного сектора и ветхих двухэтажных домов. Высотное жилье также будет возводиться в Затоне, Деме и Забелье, которые определены наиболее перспективными строительными площадками за пределами Уфимского полуострова. В отличие от Зауфимья, здесь есть более удобные подъездные пути и мощная инженерная инфраструктура в лице новейшей Затонской ТЭЦ-5. Ее мощность по электроэнергии составляет 440 мегаватт, по теплу – 290 гигакалорий в час  - этого хватит для снабжения сразу нескольких крупных жилых районов. Кроме того, многие участки Зауфимья лежат в низинах и подвержены риску подтоплений, что вынуждает строителей вести весьма дорогостоящую подсыпку грунта. В Затоне, Деме и Забелье таких проблем практически нет. 

Реновация по-уфимски 

Говоря о проблемных районах Уфы, многие жители наверняка упомянут Черниковку, отметив такие проблемы микрорайона, как недостаточное благоустройство, плохая экология из-за соседства с Северной промзоной и сложная криминогенная обстановка. Сегодня можно сказать, что большая часть этих утверждений – не более чем сложившийся стереотип. Черниковка активно благоустраивается, объем промышленных выбросов снижается благодаря модернизации производства, а криминогенная обстановка сейчас не хуже, чем в других районах Уфы. По-настоящему серьезную проблему представляет устаревший жилфонд – двухэтажные дома постройки 1930-40-х годов, число которых в Черниковке наибольшее среди всех городских районов. Ремонтировать такие объекты часто экономически нецелесообразно, а снос за счет бюджета может растянуться на долгий период. 

Для решения этой проблемы в прошлом году была объявлена программа реновации, которая предполагает снос за счет частных инвесторов нескольких сотен ветхих двухэтажек и строительство на их месте современных домов. Этим уфимская реновация отличается от московской, где под снос попадают в основном пятиэтажные «хрущевки» и даже панельные девятиэтажные здания. 

 - Учитывая специфику рынка строительства жилья нашего региона, мы понимаем, что реновация жилищного фонда выше двух-трех этажей у нас нецелесообразна, - пояснил заместитель председателя Госкомитета РБ по строительству и архитектуре Артем Ковшов. - С учетом рыночной стоимости квадратного метра в Уфе и других муниципалитетах республики, в программу реновации фактически попадет только снос. Другие варианты будут невыгодны для застройщиков, и они не станут участвовать в программе. 

Есть все основания полагать, что благодаря реновации и госпрограммам сноса аварийного и ветхого жилья наиболее проблемная «барачная» часть Черниковки, да и всего города, превратится в современные жилые кварталы.