Этот год станет весьма непростым для строительной отрасли. На фоне колебаний спроса на рынке жилья и повышения НДС с июля 2019 года согласно изменениям в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…» застройщики смогут привлекать средства дольщиков только на счета-эскроу аккредитованных банков и получать их лишь после сдачи объекта. Все это может привести к росту цен и уходу с рынка многих мелких и средних строительных компаний. Для снижения негативных последствий необходима четкая координация работы застройщиков, банков, контролирующих структур и администраций муниципалитетов. Особую роль приобретают программы поддержки и стимулирования строительной отрасли, такие как финансирование расселения ветхих и аварийных домов с замещением их новым современным жилфондом.

Наиболее важными для строительной индустрии станут изменения в Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве…», на которое в целом по России приходится около 80% новостроек. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать средства дольщиков только на счета-эскроу аккредитованных банков. До сих пор деньги граждан поступали непосредственно на счета застройщика, что стало одной из главных причин появления проблемных объектов и обманутых дольщиков. В Башкортостане в число проблемных попали 9% всех договоров долевого участия, в целом по России - 10%. С 2011 по середину 2018 года в республике был решен вопрос по 28 проблемным объектам с количеством пострадавших порядка 3200 человек. Однако по данным Госкомстроя РБ, в конце прошлого года в регионе насчитывалось 89 жилых домов, где были нарушены права дольщиков. Как заявил заместитель председателя Госкомитета РБ по строительству и архитектуре Артем Ковшов, по 70% проблемных объектов долевого строительства нужны кардинальные решения. Кроме того, в республике есть объекты, находящиеся в зоне риска, где стройка ведется, но застройщикам может не хватить ресурсов для их завершения. 

Как показала общероссийская практика, значительную часть проблемных строек удается завершить лишь при помощи региональных и муниципальных властей. Схема действий зависит от конкретного случая, но если у застройщика нет средств для продолжения работ, власти вынуждены самостоятельно искать выход. Завершение дома возможно с помощью строительных компаний с госучастием, финансирующих работы за счет собственной прибыли, либо путем привлечения коммерческих фирм, которым в качестве компенсаций на льготных условиях или бесплатно выделяются участки под будущую застройку. В ряде случаев объект приходится достраивать с помощью бюджетных средств. Все эти схемы означают для регионов многомиллиардный ущерб и неисполненные социальные обязательства в виде непостроенных или неотремонтированных школ, больниц, детских садов и других объектов социальной инфраструктуры. 

Долевой фактор 

Изменения в ФЗ №214 должны практически полностью исключить риск появления проблемных объектов долевого строительства. По договорам долевого участия, подаваемым на госрегистрацию после 1 июля 2019 года, деньги граждан будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком РФ, и лишь после сдачи объекта недвижимости поступят на счет застройщика. Для финансирования строительства банк выдает застройщику кредит до 100% суммы, необходимой для возведения объекта. 

Одну из главных проблем перехода к новой системе долевого строительства представляет неготовность банковского сектора. По данным на конец прошлого года, работать с республиканскими застройщиками по эскроу-счетам готовы всего три банка. 

- Из 56 банков, которые аккредитованы Центробанком для работы с застройщиками, готовы только Сбербанк, закрывающий половину рынка, Газпромбанк и ВТБ, остальные пока не готовы, - рассказал Артем Ковшов. 

Введение эскроу-счетов и других законодательных ограничений долевого строительства, а также неготовность большинства уполномоченных банков может привести к значительному росту цен на жилье и уходу с рынка многих средних и особенно мелких компаний. 

- Мы понимаем, что не все строительные компании смогут соответствовать жестким требованиям банков, - заявил Артем Ковшов. - У застройщика останется один вариант - брать потребительские кредиты, которые могут значительно увеличить стоимость жилья. Прогноз многих застройщиков, в том числе лидеров по России - рост цен на 20-25% в случае, если банки не успеют отработать механизм взаимодействия со строительными компаниями, не только с крупными, а именно со средними. Сейчас в республике действует 185 застройщиков, возводящих около 500 многоквартирных домов. 20% групп компаний уже ушли с рынка. 

Признавая наличие проблем, эксперты тем не менее говорят о довольно быстрой адаптации большинства застройщиков к работе в новых условиях. Изменение правил долевого строительства обеспечит санацию отрасли, из которой уйдут слабые и ненадежные игроки, до сих пор бывшие одной из главных причин появления долгостроев и обманутых дольщиков. 

- На строительном рынке республики и Уфы ведущую роль играют крупные компании, способные правильно распределять свои финансовые ресурсы и не допускать задержки ввода объектов, - считает депутат Госдумы РФ Павел Качкаев. - Большинство же проблем по теме обманутых дольщиков связано с небольшими стройфирмами, у которых просто нет необходимых профессиональных компетенций и опыта работы. Изменения законодательства отсеют слабых игроков, что, скорее всего, приведет к некоторому падению объемов строительства, но рынок быстро возьмет свое и восстановит баланс спроса и предложения. На мой взгляд, более важное значение для строительной индустрии будут иметь реальные доходы населения и процент банковских ставок, по которым можно брать ипотеку и привлекать средства для реализации строительных проектов. 

Ценовой прогноз 

Негативным следствием изменений в законодательстве и общих проблем в экономике страны может стать рост стоимости квадратного метра. После нескольких лет относительной стабильности цены на жилье уже пошли вверх. Этот тренд наметился еще осенью прошлого года, и, по разным оценкам, среднее удорожание квадратного метра в Уфе за 2018 год составило от 4% до 8%. 

Говоря о ближайшем будущем, уфимские застройщики называют диапазон роста цен от 15% до 20%. Представители Госкомитета РБ по строительству оценивают его в пределах 10-12%. На рост стоимости квадратного метра как в новостройках, так и на вторичном рынке будут влиять сразу несколько факторов. Прежде всего, поправки в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…». Их реальные последствия можно будет оценить не раньше второй половины 2019 года, но практически все застройщики говорят о повышении цен из-за необходимости привлечения банковского финансирования. 

Второй фактор - рост ключевой ставки Центробанка с 7,5% до 7,75% в декабре, что автоматически вызывает рост средней ипотечной ставки в банках, а значит, и рост стоимости покупки жилья для тех, кто берет его в ипотеку. Еще одним негативным фактором стало повышение НДС, которое сказывается на стоимости стройматериалов, логистики и работ. Только это может привести к росту конечной цены готовых квартир в пределах 5%. 

Сейчас, по данным портала недвижимости Domofond.ru, Уфа занимает шестое место среди городов-миллионников по уровню цен на жилье. Стоимость квадратного метра в новостройках столицы республики оценивается в среднем в 65,4 тысячи рублей. 

Ликвидация ветхости 

В условиях снижающегося платежеспособного спроса одним из важных факторов поддержки рынка должны стать программы расселения и сноса аварийных и ветхих домов с замещением их современным жилфондом. Аварийным, как правило, признается дом, имеющий физический износ более 70%, ремонтировать который не имеет смысла. 

По информации Госкомстроя РБ, в ходе федеральной программы, действовавшей по 2017 год, в республике было снесено порядка 350 тысяч квадратных метров аварийного жилья. Республиканская программа обеспечила снос еще около 70 тысяч кв. м. В рамках замещения сноса 420 тысяч квадратных метров было построено более 500 тысяч кв.м нового жилья, что стало значительным вкладом в общий объем новостроек. 

Однако в регионе продолжается процесс интенсивного старения жилфонда, прежде всего в крупных городах и Уфе, что требует нового расселения. 

- Мы понимаем, что к 2024 году аварийными могут быть признаны порядка 300 тысяч квадратных метров жилья, - заявил Артем Ковшов. – Это дома, по которым нет смысла проводить ремонт и какую-то реконструкцию. В рамках федерального проекта по ликвидации аварийного жилфонда до 2024 года предусмотрено выделение средств на снос и расселение 72 тысяч квадратных метров. Принято решение о необходимости запуска новой республиканской программы. 

Нужно также отметить, что одним из главных целевых показателей развития республиканского стройкомплекса на период до 2024 года обозначена разработка механизмов, позволяющих увеличить объемы расселения аварийного жилья по сравнению с признаваемым аварийным на 50%. 

Реновация по-уфимски 

Тема аварийного, ветхого и просто морально устаревшего жилья в последние годы все чаще связана с понятием реновация. Под этим термином понимается реконструкция устаревших зданий, как правило, с надстройкой дополнительных этажей или снос старой застройки с возведением на освободившемся месте современных домов. Реновация со сносом пятиэтажных «хрущевок» и девятиэтажных домов сегодня широко реализуется только в Москве. В других городах о ней активно говорят, но пока не приступили к реализации по московскому образцу, что связано, прежде всего, со значительной разницей в цене на жилье в столице и других городах России, делающей снос пятиэтажек экономически нецелесообразным. 

По данным на 2017 год, в Уфе расположено около 1750 пятиэтажных жилых зданий типовых строительных серий, или так называемых хрущевок. При этом на балансе городских УЖХ числится еще порядка 1700 одно- и двухэтажных домов, которые находятся в более сложном техническом состоянии. 

В отличие от Москвы, где в программу реновации попали пятиэтажные хрущевки и 9-этажные здания советской постройки, в Уфе речь идет о расселении и сносе за счет частных инвесторов около 500 домов не выше 2-3 этажей, в основном расположенных в Затоне и Черниковке. Фактически под реновацией понимается инвестиционное развитие застроенных территорий с устаревшим и ветхим малоэтажным жильем. Такая ситуация связана со значительно меньшей по сравнению с Москвой рыночной стоимостью квадратного метра. 

- Учитывая специфику рынка строительства жилья нашего региона, мы понимаем, что реновация жилищного фонда выше трех этажей - 5-этажных или 9-этажных домов советского периода постройки нецелесообразна, - заявил Артем Ковшов. 

Проблемная надстройка 

Перспективы реконструкции хрущевок и кирпичных двухэтажных домов с надстройкой дополнительных этажей эксперты оценивают скептически из-за сложности процесса и динамики цен на жилье. 

В 2001-2007 годах в Уфе и Стерлитамаке было реконструировано несколько двухэтажных зданий с надстройкой двух дополнительных этажей, а одна уфимская хрущевка в районе остановки «Госцирк» по проспекту Октября, 106/2 была реконструирована с увеличением этажности с 5 до 7 этажей. Подрядчиком проекта выступила чешская фирма «Брно», имеющая богатый опыт возведения подобных надстроек у себя на родине, инвестором - чешская же компания «Mostarez». В ходе реконструкции пятиэтажка получила два дополнительных этажа, где расположились 16 двухуровневых двух- и трехкомнатных квартир. Во всех квартирах хрущевки были бесплатно заменены окна, балконные двери, отремонтированы канализация, стояки горячей и холодной воды, установлены счетчики. Наружные стены утеплили слоем пенополистирола, что позволило экономить до 70 процентов тепла и не подключать дополнительную мощность. Правда, работы сильно растянулись, а чешский инвестор уехал на родину, так и не осуществив планы реконструкции еще двух расположенных рядом панельных пятиэтажек по проспекту Октября, 106/1 и 106/3.

В дальнейшем частные инвесторы предлагали несколько похожих проектов, в том числе превращения пятиэтажных хрущевок на проспекте Октября в 9-этажные здания, однако ни один из них так и не был воплощен в жизнь. Сейчас ситуацию с реконструкцией осложняет снижение платежеспособного спроса на жилье и повышенные требования к благоустройству дворов, прежде всего, в части парковок и детских площадок. 

- С учетом рыночной стоимости квадратного метра в Уфе и других муниципалитетах республики, в программу реновации фактически попадет только снос, - считает Артем Ковшов. – Другие варианты будут невыгодны для застройщиков, и они не станут участвовать в программе.